전세보증금을 돌려받지 못했을 때의 첫 조치, 임차권등기 뒤 이사 시점, 묵시적 갱신과 계약갱신요구권, 상속 부동산의 분할과 상속세 신고 기한을 한곳에 모았습니다. 조문은 국가법령정보센터의 현행 원문(2026. 10. 15. 조회)을 기준으로 적었습니다.
질문 목록
1. 어떤 사건을 주로 다루나요?
2. 사무소는 어디에 있고, 상담은 어떻게 예약하나요?
3. 부동산 세금 문제도 함께 상담할 수 있나요?
4. 전세가 끝났는데 보증금을 못 받았습니다. 무엇부터 해야 하나요?
5. 보증금을 못 받은 채 이사해도 되나요?
6. 대항력과 우선변제권은 언제 생기나요?
7. 집주인이 아무 말이 없으면 계약은 어떻게 되나요?
8. 계약갱신요구권은 몇 번, 얼마 동안 쓸 수 있나요?
9. 상속받은 부동산은 언제까지 나누어야 하나요?
10. 재건축·재개발 분담금 문제로 상담하려면 무엇을 준비하나요?
법령 일람표
| 법령·조문 | 원문 문언(요지) |
| 주택임대차보호법 제3조 제1항 | 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. |
| 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 | 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 시 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. |
| 주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제5항·제8항 | 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 신청과 등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있다. |
| 주택임대차보호법 제6조 제1항·제2항·제3항 | 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년으로 본다. 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 적용하지 아니한다. |
| 주택임대차보호법 제6조의3 제1항·제2항 | 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년으로 본다. |
| 민법 제1013조 제1항 | 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다. |
| 상속세 및 증여세법 제67조 제1항·제4항 | 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고하여야 한다. 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월로 한다. |
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1. 장재호 변호사는 부동산 분쟁을 주로 다루며, 대한변호사협회에 부동산 전문분야를 등록했습니다
질문: 어떤 사건을 주로 다루나요?
장재호 변호사(로앤강 법률사무소)는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호)이고 세무사 자격 보유(제45088호) 변호사입니다. 주로 취급하는 분야는 주택·상가 임대차, 전세보증금 반환, 매매와 소유권, 재개발·재건축 조합원 분쟁, 경매 권리분석(낙찰자가 떠안는 권리를 미리 따져 보는 일), 부동산이 걸린 상속과 그에 따르는 세금 문제입니다. 협회에 전문분야로 등록한 것은 부동산 분야입니다.
2. 로앤강 법률사무소는 송파구 문정 법조타운에 있고, 전화·메일·카카오톡으로 상담을 예약할 수 있습니다
질문: 사무소는 어디에 있고, 상담은 어떻게 예약하나요?
로앤강 법률사무소는 서울 송파구 법원로8길 13 헤리움써밋타워 1004호(문정 법조타운)에 있습니다. 장재호 변호사와의 상담 예약은 전화 010-8749-3630, 메일 lawcjh80@naver.com, 카카오톡 오픈채팅으로 할 수 있습니다. 상담 전에 계약서, 등기사항전부증명서(부동산 등기부), 주고받은 문자와 내용증명을 메일로 보내 두면 상담 시간 안에 쟁점을 바로 검토할 수 있습니다.
3. 부동산 거래와 상속에서 생기는 세금 문제는 계약·소송 쟁점과 함께 검토합니다
질문: 부동산 세금 문제도 함께 상담할 수 있나요?
장재호 변호사는 세무사 자격 보유(제45088호) 변호사로서, 양도소득세·상속세·증여세처럼 부동산 거래와 상속에서 생기는 세금 문제를 계약 조항, 분할 방법, 소송 쟁점과 함께 검토합니다. 세금은 거래 구조나 분할 방법에 따라 달라지므로, 계약서에 서명하거나 분할 협의서를 작성하기 전에 검토를 받는 것이 좋습니다.
4. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령부터 검토합니다
질문: 전세가 끝났는데 보증금을 못 받았습니다. 무엇부터 해야 하나요?
주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 「임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우」 임차인이 주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 신청과 등기에 든 비용은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 그와 함께 보증금반환청구소송이나 지급명령으로 집행권원(강제집행의 근거가 되는 판결 등)을 받아 두어야 경매로 회수할 수 있습니다.
5. 보증금을 받지 못한 임차인은 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다
질문: 보증금을 못 받은 채 이사해도 되나요?
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건(주택 인도와 주민등록)을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 임차인은 임차권등기명령을 신청만 해 두고 떠나지 말고, 등기사항전부증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.
6. 주택 임차인의 대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 생기고, 우선변제권은 확정일자까지 갖추어야 생깁니다
질문: 대항력과 우선변제권은 언제 생기나요?
주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력(집이 팔려도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘)은 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 「다음 날부터」 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받으려면 그 대항요건에 더하여 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 계약 전에는 등기사항전부증명서로 앞선 근저당권과 그 금액을 확인해 두는 것이 좋습니다.
7. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않으면 주택 임대차는 같은 조건으로 2년 갱신된 것으로 봅니다
질문: 집주인이 아무 말이 없으면 계약은 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 「전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로」 보고, 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같다고 정합니다. 이때 존속기간은 주택임대차보호법 제6조 제2항에 따라 2년입니다. 다만 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 임차인에게는 이 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(주택임대차보호법 제6조 제3항).
8. 주택 임차인의 계약갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 행사할 수 있고, 갱신 기간은 2년입니다
질문: 계약갱신요구권은 몇 번, 얼마 동안 쓸 수 있나요?
주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 이 권리를 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다. 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우, 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우처럼 같은 항 각 호의 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
9. 상속 부동산은 공동상속인의 협의로 언제든 나눌 수 있지만, 상속세 신고는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 해야 합니다
질문: 상속받은 부동산은 언제까지 나누어야 하나요?
민법 제1013조 제1항은 공동상속인이 「언제든지 그 협의에 의하여」 상속재산을 분할할 수 있다고 정합니다. 반면 상속세 및 증여세법 제67조 제1항의 상속세 신고는 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 해야 하고, 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다(상속세 및 증여세법 제67조 제4항).
계산해 보기: 2026년 3월 10일에 사망한 경우 그달 말일은 3월 31일이고, 그날부터 6개월이 되는 2026년 9월 30일까지 신고해야 합니다. 분할 협의가 늦어지더라도 이 신고 기한은 따로 진행됩니다.
10. 재건축·재개발 분담금 문제는 조합이 보낸 통지서와 총회 자료를 모아 날짜순으로 검토합니다
질문: 재건축·재개발 분담금 문제로 상담하려면 무엇을 준비하나요?
재건축·재개발 조합원의 분담금 문제를 검토할 때에는 분양신청 안내문, 관리처분계획 공람·인가 관련 통지, 분담금(추가 부담금) 통지서, 총회 책자와 의결 결과를 함께 봅니다. 문서마다 받은 날짜와 문서에 적힌 신청·회신 기간을 함께 적어 두면, 상담 때 남은 기간을 바로 확인할 수 있습니다.
정리
전세보증금 반환, 계약 갱신, 상속 부동산과 세금, 조합원 분담금은 모두 기한이 결과를 좌우하는 문제입니다. 계약서와 등기사항전부증명서, 받은 통지서를 날짜순으로 모아 두고 검토를 받는 것이 가장 빠른 출발점입니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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