세 줄 요약
· 하자심사·분쟁조정·분쟁재정 절차가 진행되는 도중에 한쪽이 소송을 내면 그 하자에 관한 신청은 각하되므로, 시공사의 소송 제기는 위원회 절차를 멈추는 효과를 가집니다.
· 변기·세면대 같은 위생기구설비공사의 담보책임기간은 3년이고, 현관문 안쪽의 기산일은 사용검사일이 아니라 그 세대에 인도한 날입니다.
· 분쟁재정은 정본을 받은 날부터 60일 안에 소송이 제기되지 않으면 재판상 화해와 같은 효력을 가지고, 하자 여부 판정에 대한 이의신청은 30일 안에 전문가 의견서를 붙여야 합니다.
이 글이 답하는 질문
1. 변기에서 소변이 튀는 것도 아파트 하자가 됩니까?
2. 변기와 세면대의 하자를 다툴 수 있는 기간은 몇 년입니까?
3. 그 기간은 언제부터 셉니까?
4. 입주자대표회의를 거치지 않고 저 혼자 신청할 수 있습니까?
5. 설계도면에 없는 것도 하자가 됩니까?
6. 시공사가 소송을 내면 제가 낸 하자심사 신청은 어떻게 됩니까?
7. 각하되는 범위는 어디까지입니까?
8. 시공사가 먼저 소송을 내면 대체로 이깁니까?
9. 분쟁재정을 받았는데 언제 확정됩니까?
10. 재정 금액이 적다고 보이면 무엇을 준비하여야 합니까?
법령 일람표
| 법령·조문 | 원문 문언(발췌) |
| 공동주택관리법 제36조 제3항 | 담보책임의 기간은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. 1. 전유부분: 입주자에게 인도한 날 2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일 |
| 공동주택관리법 제36조 제4항 | 제1항의 하자는 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다. |
| 공동주택관리법 제37조 제1항 | 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 1. 입주자 2. 입주자대표회의 3. 관리주체 4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단 5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의 |
| 공동주택관리법 제43조 제3항 | 사업주체는 제2항에 따라 하자 여부 판정서 정본을 송달받은 경우로서 하자가 있는 것으로 판정된 경우에는 하자 여부 판정서에 따라 하자를 보수하고, 그 결과를 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자분쟁조정위원회에 통보하여야 한다. |
| 공동주택관리법 제43조 제4항 | 제2항의 하자 여부 판정 결과에 대하여 이의가 있는 자는 하자 여부 판정서를 송달받은 날부터 30일 이내에 제48조제1항에 따른 안전진단전문기관 또는 대통령령으로 정하는 관계 전문가가 작성한 의견서를 첨부하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이의신청을 할 수 있다. |
| 공동주택관리법 제44조의2 제7항 | 제6항에 따른 재정문서는 그 정본이 당사자에게 송달된 날부터 60일 이내에 당사자 양쪽 또는 어느 한쪽이 그 재정의 대상인 공동주택의 하자담보책임을 원인으로 하는 소송을 제기하지 아니하거나 그 소송을 취하한 경우 재판상 화해와 동일한 효력이 있다. |
| 공동주택관리법 시행령 제54조 제2항 | 하자분쟁조정위원회는 조정등의 사건의 처리 절차가 진행되는 도중에 한쪽 당사자가 법원에 소송(訴訟)을 제기한 경우에는 조정등의 신청을 각하한다. 조정등을 신청하기 전에 이미 소송을 제기한 사건으로 확인된 경우에도 또한 같다. |
| 공동주택관리법 시행령 [별표 4] | 시설공사별 담보책임기간 — 1. 마감공사(미장·수장·도장·도배·타일·석공사·옥내가구·주방기구·가전제품) 2년 / 4. 급·배수 및 위생설비공사(급수설비공사·온수공급설비공사·배수 및 통기설비공사·위생기구설비공사·철 및 보온공사·특수설비공사) 3년 |
※ 법령의 기준 시점은 공동주택관리법 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호], 같은 법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호]입니다.
인용 판례 일람표
| 법원·사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 부산지방법원 동부지원 2025가단8962 | 2026. 2. 24. | 분쟁재정을 받은 시행위탁자 겸 시공사가 구분소유자를 상대로 낸 채무부존재확인 청구의 당부 | 청구기각. 사용검사 전 하자 주장과 책임제한 주장 모두 배척 |
| 부산지방법원 2025가합40497 | 2025. 10. 15. | 하자판정을 받은 시공사가 수급하지 않은 공사에도 보수의무를 지는지 | 하자는 인정되나 보수의무 부존재. 나머지 공사 부분은 확인의 이익 없어 각하 |
| 서울행정법원 2022구합86525 | 2024. 8. 22. | 설계도서에 없고 견본주택·분양책자에만 있던 시설의 미시공을 시공하자로 판정한 처분의 적법 여부 | 청구기각. 민사소송에 포함되지 않은 항목은 심사 대상에서 빠지지 않음 |
| 서울고등법원 2024누61713 | — | 같은 쟁점의 항소심 | 확정 |
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새 아파트에 들어가 두 해가 지나도록 같은 곳이 고쳐지지 않는 일이 있습니다. 관리사무소에 접수하고 설명회에 나가고 이웃 세대와 함께 민원을 넣어도 제품에는 문제가 없다는 답만 돌아옵니다. 그래서 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 심사를 신청하였는데, 얼마 뒤 우편으로 도착한 것은 심사 결과가 아니라 시공사가 보낸 소송 안내문입니다.
서울 강동구 둔촌동의 올림픽파크포레온에서 벌어진 일입니다. 2026년 9월 20일 서울경제 보도에 따르면, 변기를 쓸 때 소변이 튄다며 하자 심사를 신청한 입주자 1,600여 명을 상대로 공동 시공사 네 곳과 변기 제조사가 채무부존재확인소송을 냈습니다. 단지 규모는 1만 2,032가구이고 입주는 2024년 11월에 시작되었습니다.
하자는 시공이 잘못된 사실 자체가 아니라 지장이 나타난 상태를 말합니다
공동주택관리법은 하자를 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물이나 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함으로 정하고 있습니다(공동주택관리법 제36조 제4항). 작동이나 기능이 불량한 것도 그 안에 들어갑니다.
변기를 쓸 때마다 소변이 튀어 위생상 문제가 생긴다면 기능불량에 해당하는지가 다투어지는 자리입니다. 설계도서대로 시공하였더라도 품질을 제대로 갖추지 못하여 기능상 지장이 생겼다면 시공하자가 될 수 있습니다.
변기와 세면대는 담보책임기간이 3년입니다
공동주택의 하자담보책임기간은 시설공사의 종류마다 다릅니다. 변기·세면대와 같은 위생기구설비공사는 급·배수 및 위생설비공사에 속하여 3년이고, 도배·도장·타일과 같은 마감공사는 2년입니다(공동주택관리법 시행령 [별표 4]).
기둥과 보 같은 내력구조부는 10년입니다. 어느 공사에 속하는지에 따라 다툴 수 있는 기간이 다섯 배까지 차이 납니다.
기간을 세는 시작일은 내 집 안과 공용부분이 서로 다릅니다
담보책임기간의 기산일은 전유부분, 곧 현관문 안쪽은 입주자에게 인도한 날이고, 복도·주차장 같은 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일입니다(공동주택관리법 제36조 제3항). 내 집 안의 변기는 입주한 날부터 세게 됩니다.
올림픽파크포레온은 2024년 11월에 입주가 시작되었으므로, 전유부분에 속하는 위생기구의 3년은 2027년 하반기부터 세대마다 차례로 만료됩니다. 입주일이 세대마다 다르면 남은 기간도 세대마다 다릅니다.
입주 2년이 지난 단지의 입주자이시라면 고쳐지지 않은 하자를 기간이 남아 있는 동안 서면으로 접수해 두시는 편이 안전합니다.
입주자 개인도 대표회의를 거치지 않고 직접 청구할 수 있습니다
하자보수를 청구할 수 있는 사람은 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단, 공공임대주택의 임차인 등입니다(공동주택관리법 제37조 제1항). 입주자 개인이 첫 번째로 적혀 있습니다.
대표회의가 움직이지 않는다는 이유로 기다릴 필요가 없다는 뜻입니다. 현관문 안쪽의 하자는 오히려 그 세대 소유자가 직접 신청하는 편이 자연스럽습니다.
설계도서에 없던 시설도 견본주택과 분양책자에 있었으면 하자가 됩니다
준공도면과 공사시방서에 지하주차장 출입구 지붕이 표기되어 있지 않았는데도 견본주택 모형도와 분양홍보물 책자에는 그 지붕이 그려져 있었고 실제로 비가 들이쳐 바닥에 물이 고인 사안에서, 서울행정법원 2022구합86525 판결은 하자로 본 위원회의 판정이 적법하다고 판단하였습니다. 항소심을 거쳐 확정되었습니다.
국토교통부 고시가 설계도서에 내용이 없으면 주택공급계약서, 견본주택, 계약자 배포용 분양책자의 순서로 하자 여부를 가리도록 정하고 있기 때문입니다. 분양 당시 받으신 책자와 견본주택 사진을 버리지 않으시는 편이 좋습니다.
하자로 판정되면 보수하여야 하고 하지 않으면 과태료가 붙습니다
하자심사·분쟁조정위원회가 하자로 판정하면 사업주체는 판정서에 따라 하자를 보수하고 그 결과를 위원회에 통보하여야 합니다(공동주택관리법 제43조 제3항). 보수하지 않으면 1천만 원 이하의 과태료가 부과됩니다(공동주택관리법 제102조 제2항).
심사 신청에 비용이 거의 들지 않고 현장실사와 심문을 거쳐 판정이 나온다는 점이 이 절차의 장점입니다. 소송보다 빠르고 전문 인력이 직접 현장을 봅니다.
시공사가 소송을 내면 그 하자에 관한 심사 신청은 각하됩니다
하자심사·분쟁조정·분쟁재정 절차가 진행되는 도중에 한쪽 당사자가 법원에 소송을 제기하면 위원회는 그 신청을 각하합니다. 신청하기 전에 이미 소송이 제기된 사건으로 확인된 경우에도 같습니다(공동주택관리법 시행령 제54조 제2항).
시공사가 채무부존재확인소송을 내면 그 대상이 된 하자에 관한 심사와 조정, 재정 절차는 그대로 멈춥니다. 비용을 거의 들이지 않고 판정받는 길이 닫히고 법정에서 다투는 길만 남습니다.
하자심사를 신청하신 뒤 소송 안내문을 받으셨다면 소장 부본과 위원회의 각하 통지를 함께 보관해 두시면 좋습니다.
각하되는 범위는 소송의 대상이 된 하자에 한정됩니다
서울행정법원 2022구합86525 판결은 시공사와 입주자대표회의 사이에 민사소송이 걸려 있더라도 그 소송의 청구에 들어 있지 않은 하자 항목은 위원회의 심사 대상에서 빠지지 않는다고 판단하였습니다. 판정이 끝난 뒤에 그 항목이 민사소송에 추가된 사정만으로 소급하여 심사 대상에서 제외되지도 않는다고 보았습니다.
소송에 걸린 항목과 걸리지 않은 항목을 나누어 보아야 한다는 뜻입니다. 안내문에 적힌 대상 하자가 무엇인지부터 확인하실 자리입니다.
시공사가 먼저 소송을 내고도 진 사례가 있습니다
경주시의 한 아파트에서 세대 안 하자 아홉 항목 가운데 여덟 항목이 하자로 인정되어 253만 원을 배상하라는 재정이 나오자, 시행위탁자와 시공사의 지위를 함께 가진 회사가 그 구분소유자 한 사람을 상대로 채무부존재확인소송을 냈습니다. 부산지방법원 동부지원 2026. 2. 24. 선고 2025가단8962 판결은 그 청구를 전부 기각하였습니다.
시공사는 하자가 대부분 사용검사 전에 생긴 것이어서 담보책임의 대상이 아니라고 다투었으나 받아들여지지 않았습니다. 하자는 시공이 잘못된 사실 자체가 아니라 그로 인한 현상이 실제로 나타난 때에 발생한 것으로 보아야 한다는 이유였습니다.
재정에서 스스로 인정한 항목은 소송에서 되돌리기 어렵습니다
부산지방법원 동부지원 2025가단8962 판결은 입주자가 입주 이후 계속 피해를 호소해 온 점과 재정 절차에서 시공사가 한 항목을 뺀 나머지를 스스로 하자로 인정한 점을 들어, 책임을 제한할 사유도 없다고 보았습니다. 소송비용도 시공사가 부담하게 되었습니다.
재정 절차에서 한 인정은 그 뒤의 소송에서 불리하게 작용합니다. 절차마다 다른 말을 하기 어렵다는 점은 양쪽 모두에게 같습니다.
시공사가 이기는 자리는 자기가 맡지 않은 공사입니다
부산지방법원 2025가합40497 판결은 지하주차장 차량번호 인식기가 시공되지 않은 것을 하자로 보면서도, 그 공사를 시행사가 다른 업체에 따로 도급하였다는 이유로 시공사에게 보수의무가 없다고 판단하였습니다. 도급받지 않은 공사에는 하자담보책임이 미치지 않기 때문입니다.
같은 사건에서 부산지방법원 2025가합40497 판결은 하자가 있는지를 사용승인도면을 기준으로 가렸습니다. 누가 어느 공사를 맡았는지가 승패를 가르는 자리입니다.
다투지 않은 항목에 관한 확인 청구는 각하됩니다
부산지방법원 2025가합40497 판결은 상대방이 보수를 청구하지도 않은 나머지 공사 부분에 관하여는 법적 불안이 현존하지 않는다고 보아 소를 각하하였습니다. 확인의 소는 다툼이 있는 부분에만 허용되기 때문입니다.
시공사가 하자 목록 전부를 묶어 한꺼번에 채무부존재확인을 구하더라도 실제로 다투어진 항목만 판단의 대상이 됩니다. 안내문의 목록과 실제 심판 대상이 다를 수 있다는 뜻입니다.
시공단의 주장에도 근거는 있습니다
올림픽파크포레온 시공단은 조합의 지정에 따라 해당 양변기 제품을 정상적으로 시공하였고 제품 자체의 구조상 또는 품질상 결함이 확인되지 않아 대체품이나 개선 모델로 교체할 필요가 없다는 입장을 소송 안내문에 적었다고 보도되었습니다. 변기 시트를 바꾸면 사용상 불편이 줄어든다는 제안도 함께 하였습니다.
제품을 고른 주체가 조합이고 시공이 그 지정대로 이루어졌다면 책임의 소재가 제조사와 조합, 시공사 사이에서 갈릴 수 있습니다. 반대로 분양 당시 제시된 품질에 미치지 못한다는 점이 드러나면 결론은 달라집니다.
조합이나 시공사 쪽이시라면 제품 선정의 경위와 시공 지시 문서를 시계열로 정리해 두시면 좋습니다.
재정문서는 받은 날부터 60일이 지나야 확정됩니다
분쟁재정 문서의 정본을 송달받은 날부터 60일 안에 어느 한쪽도 그 하자를 원인으로 하는 소송을 내지 않으면, 그 재정은 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다(공동주택관리법 제44조의2 제7항). 그때부터 강제집행의 근거가 됩니다.
60일 안에 소송이 제기되면 재정은 확정되지 않습니다. 법원은 재정의 내용에 매이지 않고 하자의 존부와 보수비용을 다시 심리합니다.
하자 판정에 이의가 있으면 30일 안에 전문가 의견서를 붙여야 합니다
하자 여부 판정서를 송달받은 날부터 30일 안에 이의신청을 하십시오. 안전진단전문기관이나 대통령령으로 정하는 관계 전문가가 작성한 의견서를 반드시 첨부하여야 합니다(공동주택관리법 제43조 제4항).
의견서를 붙이지 않은 이의신청은 각하됩니다. 기간과 첨부서류 두 가지가 함께 걸려 있는 자리입니다.
보수비용을 다투려면 견적서가 아니라 감정이 필요합니다
재정에서 정한 금액이 적다고 보아 소송을 내는 경우, 한쪽이 임의로 의뢰하여 받은 누수검토의견서나 업체 견적서만으로는 그보다 많은 금액을 인정받기 어렵습니다. 상대방이 참여한 자리에서 중립적인 전문가가 확인한 자료가 아니기 때문입니다.
소송에서 보수비용을 늘리려면 감정을 신청하여 하자의 범위와 보수 공법, 수량과 단가를 확정받아야 합니다. 비용이 들더라도 그 절차를 건너뛰면 재정에서 정한 금액 그대로 끝나는 일이 많습니다.
소송 안내문을 받으셨다면 확인할 서류가 넷입니다
첫째, 하자심사 신청서와 접수번호입니다. 둘째, 소장 부본에 적힌 청구취지와 대상 하자 목록입니다. 셋째, 분양계약서와 계약자 배포용 분양책자, 견본주택 사진입니다. 넷째, 입주 지정기간 안내문과 실제 입주일을 확인할 수 있는 서류입니다.
넷째 서류가 필요한 이유는 현관문 안쪽의 담보책임기간이 인도한 날부터 시작하기 때문입니다. 실제로 열쇠를 받은 날이 언제인지가 남은 기간을 정합니다.
| 확인할 서류 | 어디에서 | 무엇을 확인합니까 |
| 하자심사 신청서·접수번호 | 하자관리정보시스템 또는 접수 회신 | 신청 항목과 접수일 |
| 소장 부본·소송 안내문 | 법원 송달 또는 시공사 우편 | 청구취지와 대상 하자 목록 |
| 분양계약서·분양책자·견본주택 사진 | 분양 당시 교부 자료 | 약속된 품질과 마감 사양 |
| 입주 지정기간 안내문·인도 확인 서류 | 관리사무소 또는 분양사 | 전유부분 담보책임기간의 기산일 |
세대가 많을수록 함께 움직이는 편이 유리합니다
같은 하자를 겪는 세대가 많으면 감정 비용을 나눌 수 있고, 같은 부위에서 같은 현상이 반복된다는 사정 자체가 시공상 원인을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 특정 세대의 사용이나 관리가 잘못되었다는 주장을 반박하는 자리이기도 합니다.
세대마다 따로 대응하면 같은 쟁점에 같은 비용을 여러 번 들이게 됩니다. 선정대표자를 정하여 절차를 묶는 방법을 먼저 검토하실 만합니다.
같은 하자를 겪는 세대가 여럿이시라면 대표당사자를 정하여 감정 절차를 함께 준비하시면 됩니다.
오늘 하실 일은 사진과 날짜를 남기는 것입니다
하자는 현상이 나타난 상태를 말하므로 언제부터 어떤 현상이 있었는지를 남겨 두는 것이 가장 중요합니다. 날짜가 찍힌 사진, 관리사무소 접수 기록, 시공사와 주고받은 문자와 공문을 한 곳에 모아 두시기 바랍니다.
병원 진료 기록이 있으시면 함께 보관하십시오. 하자와 손해를 잇는 자료가 되는지는 따로 판단할 문제이나, 시간이 지나면 다시 만들 수 없는 자료입니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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